Travaux affectant les parties communes ou l?aspect ext?rieur de l?immeuble :

Ils sont imp?rativement soumis ? l?autorisation de l?assembl?e gn?rale.

Celle-ci, statuant ? la majorit? des voix de tous les copropri?taires, peut donner ? certains copropri?taires l’autorisation d’effectuer ? leurs frais de tels travaux, pour autant qu?ils soient conformes ? la destination de l?immeuble.
Il s?agit entre autre des travaux :

• De pose de ch?ssis de fen?tres en toiture.
• De pose de barreaux sur un fenestron.
• De branchement des alimentations en eau et des ?vacuations sur les canalisations de l’immeuble.
• De pose d?une enseigne publicitaire.
• D?installation d?une marquise ou un auvent sur le mur de fa?ade de l’immeuble.
• De remplacement d?une fen?tre par une porte ouverte sur la fa?ade de l’immeuble.
• D?agrandissement des fen?tres situ?es sur les murs de fa?ade.
• D?ouvertures dans une toiture.
• De branchement sur une canalisation d’eaux-vannes ou d?eaux us?es.
• De branchement sur des canalisations communes n?cessitant des travaux affectant la consistance des parties communes.
• De remplacement des conduits de chemin?e, parties communes en poterie, par des gaines souples en aluminium.
• D’isolation modifiant l’aspect ext?rieur de l’immeuble.
• De percement d’un mur mitoyen ou commun :

1. Pour installer une porte entre deux lots appartenant au m?me copropri?taire.
2. Pour r?unir des locaux commerciaux.
3. Pour cr?er une porte ou ne baie dans le m?me lot.

• D’installation d’une tr?mie dans un plancher, partie commune, destin?e ? faire communiquer deux lots appartenant ? un m?me copropri?taire et situ?s l’un au-dessus de l’autre.
• D’installation de conduits de fum?es dans les parties communes m?me pr?vue par le r?glement de copropri?t?.
• De modification de l’ordonnancement d’une cour, partie commune, am?nag?e en jardin dont les copropri?taires ont la jouissance privative et notamment de r?alisation d’une chape de b?ton destin?e ? recevoir un dallage.
• D’?dification sur un jardin commun avec jouissance exclusive d’une v?randa de construction l?g?re, sans fondations et facilement d?montable.
• D’am?nagement d’un cellier en studio n?cessitant la pose de ch?ssis de fen?tres en toiture
• De branchement des alimentations en eau et des ?vacuations sur les canalisations de l’immeuble affectant l’aspect ext?rieur de l’immeuble alors m?me qu’ils ne concernent que des parties communes particuli?res.
• D’installation de climatiseurs affectant les parties communes ou l’aspect ext?rieur de l’immeuble, m?me s’ils sont justifi?s par des raisons de sant? ou ne sont pas inesth?tiques.
• Destin?s au r?tablissement d’un ?tat ant?rieur ? de pr?c?dents travaux.
• Qui tendent ? rendre l’immeuble conforme au r?glement de copropri?t? ou ? l’?tat descriptif de division.

L’autorisation donn?e doit bien entendu concorder avec les travaux r?alis?s.

Les travaux ex?cut?s sans autorisation de l’assembl?e g?n?rale peuvent ?tre sanctionn?e judiciairement. La sanction essentielle r?side dans le droit pour le syndicat d’exiger l’arr?t des travaux et de demander la d?molition des ouvrages d?j? r?alis?s.

Lorsque les travaux qu’un copropri?taire se propose d’effectuer sont soumis ? l’obtention d’un permis de construire, celui-ci doit ?tre refus? si la preuve de l’autorisation de l’assembl?e g?n?rale n’?tait pas rapport?e dans le dossier du permis.

p>Un propri?taire non occupant n’a aucune obligation de s’assurer pour le logement lou?.

Cependant une assurance sp?cifique dite “Propri?taire non occupant” permet de combler le vide entre les garanties du contrat de la copropri?t? et les garanties auxquelles doit souscrire le locataire conform?ment aux clauses de son bail, lorsque par exemple :

• Le locataire n?est pas mis en cause dans le sinistre
• Le locataire n?est pas assur? pour le risque en question
• Les locaux sont inoccup?s

Cette assurance couvre en g?n?ral tous ce qui est immeuble (et non meubl?)?: les murs, toitures et int?rieurs collectifs.

Apr?s s??tre fait communiquer une copie du contrat RC de l?immeuble par le syndic, le propri?taire non occupant devra v?rifier que l?assurance ??Propri?taire non occupant?? suppl?e bien le ou les manque ?ventuels de celle de l?immeuble (par exemple lorsque cette derni?re est pr?vue avec une franchise).

Arr?t maladie prolong?

Pour permettre le fonctionnement normal du gardiennage, le syndicat des copropri?taires, ne peut pas licencier un gardien malade en le rempla?ant d?finitivement par une entreprise, quand bien m?me cette derni?re accomplirait toutes les t?ches d?volues au gardien.
En revanche, le licenciement du salari? malade peut intervenir, ? condition que son absence prolong?e ou r?p?t?e entra?ne des perturbations telles dans le fonctionnement de la copropri?t?, qu’elles rendent n?cessaire son remplacement d?finitif.
Selon la jurisprudence, pour que le licenciement puisse alors avoir lieu, il faut que le remplacement du gardien malade r?sulte de l’embauche d’un salari? dans le m?me poste et par un contrat ? dur?e ind?termin?e. Ce qui exclut son remplacement par une entreprise de prestations de services. Dans le cas contraire, les r?gles du licenciement pour motif ?conomique s’appliquent.

R?le du syndic dans la gestion du personnel de la copropri?t?

Le d?cret n? 67-223 du 17 mars 1967, pr?cise dans son article 31 : ? Le syndic engage et cong?die le personnel employ? par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L’assembl?e g?n?rale a seule qualit? pour fixer le nombre et la cat?gorie des emplois ?.
Ainsi, m?me si le syndicat poss?de la qualit? d’employeur, c’est bel et bien au syndic qu’il appartient de cong?dier le concierge ou le gardien.

Propri?taires bailleurs / loyers

A compter du 31 ao?t 2011, les dispositions du d?cret du 26 ao?t 2011 s’appliquent pour une dur?e d’un an aux augmentations de loyer des baux venant ? renouvellement pendant cette p?riode dans la r?gion parisienne (D. no 2010-946, 25 ao?t 2010).

Cons?quences de la vente d’un lot sur le paiement des charges

Les provisions sur charges courantes sont dues au syndicat des copropri?taires par celui qui est copropri?taire ? leurs dates d’exigibilit?.
Lorsque des travaux ont ?t? vot?s avant la vente, le paiement d’une provision sur ces travaux appartient ? celui qui est copropri?taire ? la date d’exigibilit? de cette provision. Cette date a ?t? fix?e par la d?cision de l’assembl?e g?n?rale et doit ?tre indiqu?e dans l’?tat dat? (document que transmet le syndic au notaire au moment de la vente d’un lot afin de pr?senter la situation financi?re du copropri?taire vendeur vis-?-vis du syndicat; il fait l?objet des dispositions de l?article 5 du d?cret du 17 mars 1967).
Qu’il s’agisse des provisions sur charges courantes ou des provisions sur travaux vot?s, un accord entre le vendeur et l’acqu?reur peut cependant en d?cider autrement dans l’acte de vente. Cet accord ne s’impose pas au syndicat et n’a d’effet qu’entre le vendeur et l’acqu?reur.

Pour l’accomplissement de leurs missions de signification et d’ex?cution, la loi permet aux huissiers d’acc?der, aux parties communes des immeubles.?(Loi n^o 2010-1609 du 22?d?c.?2010, art.?3 : Le propri?taire ou, en cas de copropri?t?, le syndicat des copropri?taires repr?sent? par le syndic permet aux huissiers de justice d’acc?der, pour l’accomplissement de leurs missions de signification ou d’ex?cution, aux parties communes des immeubles d’habitation. Les modalit?s d’application du pr?sent article sont d?finies par d?cret en Conseil d’?tat.)

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